记者丨吴抒颖

裁剪丨张敏 张伟贤

广州存量自合手物业有望"转正"。

5 月 12 日，广州市想象和当然资源局细腻印发《广州市自合手物业转为可销售物业形式地价评估和地皮出让金计收法例》（下称"法例"）与《广州市工买卖用地使用权续期科罚试点决策》两份配套文献。

凭据法例，自合手商品住房在感奋条目的前提下不错转为可销售物业。需要感奋的条目包括形式所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于 18 个月以及补缴地价等。此外，法例还明确，各区可凭据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自合手形式转为可售住房入市影响，报请广州市地皮科罚委员会快活后实施。

不仅是广州，此前佛山、成齐等城市曾经发布过干系的法例，允许自合手商品房转为可售商品房。其中，佛山如故有自合手形式奏效"转正"，并流入市集。

自合手商品房"转正"，是存量金钱周转的旅途之一。此前，在房地产行业呼吁大进之时，地皮市集也格外火热，其频繁有自合手商品房的出让要求，导致房企囤积了部分自合手房源。跟着地皮市集纪念感性，"优化供给，作念优增量、周转存量"也成为现时地皮市集的责任重心，自合手商品房"转正"也合适市集的期待，有时灵验缓解房企的压力，推动房地产市集重回发展正轨。

合理开释房源

广州这次发布自合手商品房"转正"的法例，中枢是在周转存量的前提下，合理开释库存，提振市集信心。

从法例自己来看，广州对适用场景、地价补缴以及调度节拍均作念出了了了的法例。

这次法例主要适配两类自合手形式：一方面，涵盖"定自合手形式"与"竞自合手形式"，前者为地皮出让文献明确商定物业自合手的形式，后者为通过"限地价、竞自合手"形势确定自合手面积的形式，均纳入法例科罚领域；另一方面，自合手商品住房、商办物业经批准转为可销售物业的，均按法例扩充，不留策略空缺。

此外，关于自合手物业转为可销售物业的地价评估和地皮出让金计收，则是明确"取新旧时点地价差额高者"的计收原则，折柳以原出让时点和现受理时点为基准，评估自合手气象与可销售气象下的地皮市集价钱，按差额较高者补缴。

关于调度节拍，为了保合手市集的相对安然，法例明确，自合手形式转可售的前置条目为形式所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于 18 个月。在此基础上，各区可凭据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自合手形式转为可售住房入市影响，报请广州市地皮科罚委员会快活后实施。

在调度节拍上，法例明确，企业可分批次办理手续，最多分 3 批实施，初次转售面积不得低于自合手总面积的 20%。肯求东说念主缴清本批次应补缴地皮出让金后，方可运行下一批次肯求。

广东省住房策略盘问中心首席盘问员李宇嘉分析称，现时部分区域新址库存消化压力大，相等是旧规新址，因此量度之下，就提议只好 18 个月以下消化周期的可转，世界杯竞猜网站何况要分批次。

李宇嘉续称，补缴地皮出让金计收中枢原则是，要折柳揣度原出让时点和现调治受理时点自合手商品住房调治前后的市集评估总地价的差额，取两者高者补缴出让金，谈判到大部分区域新址价钱如故有所折价，以及自合手部分销售可能还濒临着除土增税除外的企业所得税、房产税，取高者可能意味着转可售没那么合算。

一位广州当地房企的东说念主士告诉 21 世纪经济报说念记者，这次法例给以了房企周转存量的窗口，可是从大量地皮存量周转形式齐会给出价钱优惠的情况来看，法例要求补缴的地皮款现在是否合算需要企业珍爱测算。"初步看来，自合手型商品住房转可售还有好多细节需要厘清，现在咱们也在不雅望中。"

多地延续鼓励

广州并非首座落地自合手商品房"转正"的城市。在广州之前，佛山如故先行先试，并有形式落地。

早在 2024 年 10 月，佛山就曾发布房地产新政，明确"关于因住宅用地公开往复时汲取‘限地价、竞自合手’竞价法例产生的自合手商品住房，经政府快活并核算补缴干系用度后，可转为平方商品住房上市绽开。"

2025 年 6 月 19 日，佛山市当然资源局禅城分局发布公告，拟将华发四季花圃形式自合手的 1.68 万平方米计容面积商品住房转为可销售商品住房。2025 年 8 月，华发四季花圃这部分形式如故公开对外售售。

华发四季花圃前身是佛山禅城的"地王"形式。2017 年，华发以 13.45 亿元总价、配建 2.18 万平方米东说念主才住房以及 1.68 万平方米计容自合手面积拿下佛山禅城一宗地块，折合楼面地价 1.57 万元 / 平方米（未系数容自合手部分），成为佛山首例自合手物业用地形式。

但在前年入市之时，华发四季花圃的平均售价仅为 1.3 万元到 1.6 万元 / 平方米，与其时的拿地价钱基本合手平，也意味着房企承受较大的资金资本。

本年 4 月 28 日，佛山市住房和城乡开荒局、佛山市当然资源局邻接印发《佛山市企业自合手商品房屋科罚实施笃信》，进一步圭表企业自合手商品房屋的科罚责任，明确"限地价、竞自合手"形式可按法例补缴地价后转为可销售商品住房。

凭据实施笃信，房地产开荒企业在佛山行政区域内通过公开往复形势取得国有开荒用地使用权，且在地皮出让条约中约如期限内"只租不售"的自合手商品房屋，均适用新规。自合手商品房屋包括住宅类和非住宅类两类。

李宇嘉分析称，地方政府允许自合手物业转可售物业，一方面是为企业纾困，另一方面是谈判到各地地皮市集的销售近况而必须汲取这种操作。李宇嘉觉得，即便销售需要折价，但至少能周转一部分资金，缓解资金链急切，部分还能带动企业拿地。

中指盘问院分析觉得，合座来看，现时各地积极探索针对存量房屋周转和优化行使的新标的，通过松捆"自合手"截止、优化审批历程与监管机制等形势，升迁存量资源使用恶果。存量周转指标更进一步与保险民生、产业升级、城市功能完善等紧密联接，策略标的也愈加缜密化，从单一功能调治延伸到全所在、系统性的轨制供给。

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